本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

2022年《政府工作报告》再次对房地产业定调，依然坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位，同时提出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

上述定调如何解读？时代周报记者就此对多位业内人士展开采访。

中指研究院分析人士指出，和往年一样，今年“房住不炒”总基调不变，“三稳”目标不变。在“稳”的目标下，强调对合理住房需求的支持。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱则对时代周报记者表示，在以往，政策层面通常以保障刚需为主，而此次所提及的合理住房需求的范围却更为广阔，如改善性住房需求、养老住房需求、新市民租房需求，意味着这些群体的购房需求将获得政策的鼓励和支持。

“合理住房需求中包括刚需和改善性住房需求。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向时代周报记者分析道，促进改善型需求释放，既能够打通二手房、新房和土地市场的循环，也能够促进城市更新改造投资，对于发展租赁市场也有非常大的帮助。可以说，在当前形势下，促进改善型需求能够有效缓解房地产企业资金困局。

据贝壳研究院估算，全国改善型换房需求能够占到50%-60%，包括品质的改善和区域的改善。

在支持合理住房需求的大前提之下，此次政府工作报告中还强调了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，从内涵上看，两者之间相辅相成。

在因城施策方面，2015年“两会”就曾提出坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任；2016年则提出因城施策去库存；2020年为因城施策促进房地产市场平稳健康发展。虽然因城施策的目的不同，但因城施策这一调控手段并未改变。而2022年，因城施策的目的为促进房地产业良性循环和健康发展。

“当前部分城市因城施策，通过人才住房补贴、提高公积金贷款额度、降低首付比例、取消认房又认贷等政策，从需求端切实降低购房成本，有效的促进了市场的筑底修复。”许小乐说。

同时，许小乐认为，预计后期针对房地产支持的政策力度会进一步加强、覆盖的城市范围会进一步扩大，2022年全年房地产市场将向好修复，实现良性循环和健康发展，为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

诸葛找房研究院显示，近期各地开始因城施策落实调控政策，包含降首付、降利率、购房补贴、公积金贷款优惠、松绑限售等。据不完全统计，截至到目前，全国约有35个城市/省出台了楼市调整政策。

除保障楼市平稳发展之外，另一个被反复提及的关键词是“租购并举”。2014年两会就曾提出加大保障性安居工程建设力度；2018年，两会提出租购并举，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

“探索新的住房发展模式，保障房、长租房建设仍是国家关注的重点，近期也出台了一些利好租赁住房的金融融资政策，国内的租赁住房市场还处于发展阶段，2022年政策继续向租赁住房倾斜。”王小嫱认为，各地也会有更多类似人才安居房政策出台。

许小乐表示，租赁领域将以需求为导向，持续优化租赁房源供给侧。继2018年两会后，今年两会再次强调租购并举的战略，意味着今年租赁领域将在租赁“保障+市场”两条线并行发展，共同解决大城市不同类型人群的租房问题，租赁房源供给侧持续得到优化。

“长租房市场将得到快速发展，支持政策加快出台。去年两会提出‘规范发展长租房市场’，随着去年中央、地方针对租赁领域监管政策的出台，租赁市场规范化发展环境基本形成，今年将更多的出台土地、金融等支持租赁市场化发展的政策，通过发挥市场主体的力量，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。”许小乐向时代周报记者说道。