在持续下行探底并一度出现加速下滑态势之后，2022年末，房地产市场出现重大转折。特别是12月中旬以来，决策层连续表态：《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》明确提出“支持居民合理自住需求”；国务院副总理刘鹤明确“房地产是国民经济的支柱产业”；近日召开的中央经济工作会议将“稳定房地产市场”置于有效防范化解重大经济金融风险任务之下，并提出向新发展模式平稳过渡。2023年，可能是中国房地产市场极为特殊的一年。房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。其中，四个领域的变化将成为明年房地产市场的发展转折的重要注脚。（庞无忌）

刚好前段时间整理了2022年全国重点城市第三轮集中供地的成交情况：

从数据可以看出在完成的20个城市中有郑州、福州、厦门、广州这四个城市是100%国企和城投公司拿地，整个第三轮集中供地目前出让金额是4911亿元，其中国企和城投公司出了4297亿元，占比87.5%。全国前三轮集中供地成交金额相比去年下滑了28.66%，如果剔除城投公司拿地金额的话下滑应该会超过50%，相当于真实土地成交金额腰斩。

可以这样说传统的传统的房开模式已经走到尽头了，需要开启新的房地产市场模式。所谓的新模式在我看来只能是双轨制，房地产市场分为商品房市场和保障型住房市场，把这两个市场进行分离分别针对不同的群体和收入阶层。

一方面国家需要较低收入的群体继续缴纳进城税（只是税率可以适当降低）同时也需要通过房地产这个工具继续收高收入群体的累进改善税，通俗点就是既要收穷人的税（群体广）又要收富绅的税（税率高）才能通过房地产这个工具带动经济发展，这才是房地产行业作为支柱产业的真正含义。

既要收穷人的税，又要收富绅的税用经济学术语来说叫价格歧视，就是同样一种居住需求要创造两个东西来。通过保障性住房来满足低收入群体的居住需求，比如说共有产权房较低的土地出让金额相当于更低的进城税率，哪怕首付都付不起的穷人（文中的穷人都是相对意义而言的话语）也可以通过国企平台的租赁房收最低税率的进城税；而因为保障性住房给予了大家的最低居住兜底保障，商品房的价格就可以不受限制的提升，还可以各种手段通过豪宅、度假房、品质房、改善房来实现房屋的高溢价收中产和富人的改善税。

可能很多年轻人不知道，咱们中国人并不是一贯喜欢买房子的。

房地产商品化之前自不必说，要么农村自建房，要么城市等分房。商品房刚开始推出来的那段时间，各位可以问问年长的人，那个时候并没有全民买房，甚至出现了有很多人不愿意贷款买房，如果自己钱不够多就不买商品房。还有的人甚至分到房子都不买，就把指标转让给别人的，多的是。

所以，并不是大家从一开始都要砸锅卖铁买房子的。

后来为什么就变成了六个钱包背上30年贷款买房子了呢？

两件事情：

第一件事情，房价蹭蹭的上涨，如果你买了房，几年时间房产的增值比你干活挣的钱都多，反过来如果你没买房，几年时间相当于你白干了，都不够房子涨的钱多。这种情况下，那当然全民不顾一切的买房子。

第二件事情，学区房的深入人心。其实这不仅仅是学区房本身的问题，也是很多因素的叠加，既有做题家的路径依赖，也有城镇化后狼多肉少，同时也有信息不对称打破之后的因素。通俗的讲就是比以前卷得厉害得多。

所以我们现在看房地产，也不妨看看这两个因素改变了没有：

1、现在我国的房子还会像过去20年那样蹭蹭的往上涨吗？

恐怕很难了，那么只要房子不是持续不断的上涨，那么大家不顾一切的去买房的动力在哪里呢？

2、学区房依然还是很重要，但现在有2个变量，其一：越来越多的家长躺平了；其二：越来越多的人选择不生孩子。

说点微观的，

买房很重要的一点是，你要想好将来你脱手的时候，接你盘的人，他的画像是什么？别信什么一套房子住到底，其实对很多人来说5-20年间肯定会换地方住的，所以一定要想好了，自己到时候怎么变现。

我一个朋友在某县城买了个房子，几年过去了没怎么涨，有次问我要不要装修下租出去免得闲置浪费，我说千万别，先不说出租率和回报、装修折旧这些问题，最直接的，再过个5年，这套房子在当地就是10年以上的房子了，在县城谁愿意花钱去买10年以上的老房子呢？现在脱手起码还可以算个次新房，拖得时间越久越见鬼。

小城市和大城市，大城市不同地段的房子完全是不同的估值逻辑，千万不要刻舟求剑，还在用过去无差别上涨的逻辑来套用现在。

怎么考虑接盘人的画像呢？几个方面：

1、你想象一下，到时候能掏出那么多钱的人，为啥要买你的房子而不买其他的房子；

2、你想象一下，到时候想买你房子的人为什么能掏的出那么多钱？

1和2的结合，举个例子，北京有一些非核心区域的老旧小区房子，比如5-6百万的，将来真正有钱的人肯定看不上这种房子对吧，而那些家庭条件一般又想留在北京的，好比首付300万，然后月供2万块，能如此负担的人肯定有，我相信会有不少，但有没有一种可能，这帮人也会想我砸锅卖铁自己和家人亲戚朋友300万积蓄，每个月2万块的月供30年，就住这么个非核心的破烂房子，图啥呢？

这就是为什么现在北京的房地产市场的大头是换房交易，而不是纯掏钱买，让你卖掉自己5-6百万的房子，再添点积蓄，再加点杠杆，上8百万的房子，这是可以考虑的。但是如果你现在手上真金白银的有800万现金，让你去北京买个房子，你也会想想，图啥呢，这800万干啥不好？

过去是因为房价在暴涨，所以现金不如资产保值。现在可不一样了，你每个月掏1万块左右的房租，在北京就可以租到市值800万的房子，一年不过12万而已，20年也不过240万，距离你手持800万还远着呢，而且你的800万是可以有收益的。3个点一年就是24万，付完房租还剩下12万，对了800万本金还一分未动呢。

当然，有的人说房租会涨，但我告诉你北京的房租这些年已经涨得很慢了，而随着我国GDP增速放缓，北京人口流出，你觉得以后北京的房租有多大概率会暴涨呢？

我不是说手持800万现金和用这钱去买房子哪个就一定是对的，我是告诉你，今时今日，手持800万现金的人一定不会像过去那样毫不犹豫的去买房，那他为什么犹豫了呢？

扯远了，记住前面说的，你当然可以买房子，但是，你最好提前想清楚，未来你准备变现脱手的时候，买家的画像是什么？

过去，很多人缺的是首付，现在很多人虽然首付也缺，但是更缺乏的是还30年月供的勇气。

有很多在体制外打拼的朋友、同学都在赌上全部的力量去完成35岁之前还清房贷的重任。

为什么？因为国内的房贷利率太高了，现在看似能还得起仅仅是因为自己足够年轻，尚有一份工作，未来降薪或者失业的不确定性都很大，背负月供的勇气也是信心的一种体现。

有很多人根本不敢去想自己41岁、48岁、52岁、59岁、63岁的时候，自己的工作是什么样的，还有没有工作，带着这份恐惧去拼命的赚钱攒钱，有余力就提前还款。

我觉得过去的政策很像枪战类游戏中的"人体描边大师"所为：

1.完美避开为民众尤其是中下层民众直接增加财富，他们不敢去背负贷款，缺乏信心，在顶层通胀的同时，底层通缩愈发严重。

2.完美避开为解决优化利率上浮民众尤其是严重上浮的民众，重新认定利率上浮部分，这导致这个群体大规模集中挂牌出售，或者换房或者拿现金，他们知道还在还6.1%、6.4%的房贷这太不聪明了，风险也太大了。

3.完美避开允许楼市按照经济客观规律自主降价销售的商业行为，各地都有明暗的止跌令。

那么我们就见到的非常诡异的现象，不允许房价大跌，那么目前很多城市的房子依然较高，不给中下层增加财富(信心)，大家不会再拿自己的未来30年去赌，不解决上浮利率问题，大量利率上浮群体挂牌卖房加重楼市的踩踏效应。

目前的政策实在是让人啼笑皆非，主要还是围绕降首付比例和降首套房利率，这两种手段分别代表两种潜台词：

1.降首付比例，坚决不让房产总价降低，换而言之不让地方和开发商吃亏，但是极尽全力给你降低买房门槛，按照目前的形式即使是0首付也没几个人敢出手。

2。降首套房利率，从某种程度让银行少赚一点而已，凡是背负房贷的人都要继续向银行缴纳高昂的利息。但是结合1中的降低首付比例，银行也没有少赚多少。

这一套组合拳，我只看到了"风险转嫁给购房者"。

因此，2023年最值得关注的大戏就是地方财政和地方债，真别再说内债不是债了，因为左手倒右手本身现在也颇具戏剧性，地方与银行的博弈也会成为新看点，地方的编制规模和财政供养更是"一出好戏"，不过我个人之前的回答说过，你先别光顾着看，如果条件允许，带上家人去财政状况较好、就业机会更多的北上等一线定居生活、再不济北上广深南苏杭，再那之后再看戏，在此之前你起码要把你家乡的房子先换成现金先.....

老规矩，地产类回答必附"我还是喜欢桀骜不驯的你.jpg"

疫情放开后，搞经济，就成了全社会的主线任务。

说到搞经济，几乎所有的人都会把话题聚焦到如何恢复房地产投资，如何刺激内需消费……

但刺激内需有个难以突破的瓶颈——老百姓没钱！

千万不要以为银行存款大幅上升，是老百姓有钱但不愿意花，其实那只是少部分人有钱，大多数老百姓是没钱的。

这是一个显而易见的常识问题，不可能说你经历了三年疫情，又是降薪又是裁员的，小微企业的生意还总断断续续……大家的收入都在减少，甚至是坐吃山空，存款还会变多吧？

只可能是原先那部分有投资需求的富人，由于看不到增长预期，而把资金回笼，换成了存款。

另一个常识就是——并不是人多，消费市场就大。而是拥有消费能力的中产足够多，市场才大。

清朝有4亿人，市场大吗？事实是绝大多数清朝百姓都缺乏工资收入，没法形成购买力，所以列强无法对清朝进行商品倾销，最终还要靠鸦片来打开贸易。

总之，底层工资太低，城市中产的负债又太高，是内需搞不起来的最主要原因。

从路径依赖角度讲，拉房地产是最得心应手的招数，现在不是又说房地产是支柱么？

是不是支柱我懒得去争论，一个必须要强调的事实是——世界上没有哪个国家，是靠搞房地产发展起来的，反而那些曾经过度依赖地产的经济体，比如日本、美国、hk，都遭受过巨大的挫折。

之所以说地产是支柱，主要还是因为地方上离开了地产，就搞不来财政，也搞不来流动性。

但是地产经济是会玩到头的，因为你再怎么长袖善舞，就算把地产玩出花来，它也只是个工具，其财政功能和货币功能的实现，最终的最终，都是以增加居民负债为手段来落地的，所以一旦居民负债到头，地产也就玩到头了。

怎么判断居民负债到头了呢？

一看杠杆率水平，二看负债意愿，三看收入涨幅。

如果杠杆率水平超过70%，负债意愿趋于躺平，银行有钱都放不出来，收入别说增长了，不下降不就不错了……那我们就说——居民负债到头了，地产也丧失了其原有的债务创造能力。

这里有两个明显的信号，一是M2增速飞起，却始终拉不动低迷的房地产。

这搁以前能想象么？以前，M2但凡超过10%，股市楼市都会一片兴旺，而现在，货币增发了很多，但很快又流回银行，并没有在资本市场和消费市场形成流通，所以既没有资产的通胀，也没有消费的通胀，其中的详细逻辑，请参考下面这篇文章：

另一个信号就是拍地收入的大幅度下滑。

本话题下的其他答主已经给出了详细的数据——三轮拍地下来，如果扣掉城投拿地的话，很多城市的土地收入相对去年基本是腰斩的，那么请问财政怎么办？

那些每年都必需的刚性支出，如公编人员的工资，社保、养老金等等，从哪里来？

就算是发债，也要有可靠的现金流以构成抵押资产的支撑吧？

以前的进城税是可靠现金流，但现在变得不可靠了，就只能开征房地产税了。

从历史经验看，社会并不总是朝着正确的方向发展，它更倾向于滑向阻力最小的方向，也就是说，只有把老路走到头走到死，才能真正终结路径依赖，所以我们会在2023年看到那最后一哆嗦，即取消限购、降首付、降利率、买房送户口……然后就会掉头，换个姿势发挥房地产的财政功能——征收房地产税。

或许没那么快落地，但我们会很快看到这个趋势跟苗头。

综上，买房的先不要急，至少要等三大靴子落地：

一是美联储加息周期结束；

二就是上面提到的——房地产税落地；

三是人口负增长的利空完全price in。

因为这三个靴子都是明牌，所以会在这两到三年内逐渐被吸收到资产的交易体系当中，而对价格形成冲击。

多特殊？会比2024年还特殊吗？